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三四线城市的宿命高铁通了,房价跌了

迄今为止，中国个地级市中有个城市开通了高铁、42个城市拥有城际铁路、组城市之间实现1小时内跨城。在城市空间距离拉近的同时，很多城市房价也实现了快速上涨。我将至今年房价涨幅超过30%的城市（除去一线城市）对应在高铁线路图上，发现这些涨疯的城市表现为两类情况：第一类，位于铁路主要通道(大站)的二三城市，如二线城市合肥、南京、武汉、郑州、西安、长沙等；三线城市芜湖、西宁等。第二类，位于核心城市周边的三四线城市，如环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞等。但是问题来了，是不是只要一个城市通高铁了，那这个城市的房价就一定会涨?我先说结论：一个没有产业的地方，交通越发达虹吸现象越严重。01

我们先看看什么是高铁效应？

百度对高铁效应这样定义：高铁开通对一个区域或城市的发展存在着聚集与扩散“双重效应”。

集聚效应是指高铁开通有助于加速区域要素流动，核心城市的中心地位大幅强化，使得区域的人口、资金等要素不断向其集聚，如一线人口集中度的持续提升。

扩散效应是指高铁开通使得居民跨城通行时间大幅缩短，城市边界趋于模糊，中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周围扩散。如日本东京，在新干线作用下，每年流出人口的50%流向周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市。

人的需求是城市房价第一支撑要素。所以，第一类位于铁路通道城市房价高弹性表现，来源高铁集聚效应带动的人口导入。

第二类位于核心城市周边三四线城市，仅用高铁扩散效应显然并不能完全说明其价格上涨的成因。

广深人口数据显示，近年广州、深圳的外来人口增速远高于周边的佛山、东莞、惠州等三线城市，说明该区域集聚效应在强化，周边区域城市受此影响并未实现人口导入（集聚效应扩散效应）。

同样，上海的外来人口增速一直以来高于周边的苏州、无锡、嘉兴等城市，尽管近两年有外来人口流出，但周边三线城市外来人口亦在同步流失，这说明上海流出的人口并未流向周边较近的区域。而从北京区域的数据来看，廊坊等周边城市常年处于人口净流出状态。

这样来看，环沪、环京、广深周边区域并未实现大量的人口导入，可见这些城市的房价推手并不是来自本地市场。更大的可能是一线楼市的溢出效应，推动了这些城市房价节节攀升。

02我们再来看看实际情况。年6月30日15点，随着铁道部部长盛光祖一声令下，北京南到上海虹桥的G1次新一代高速动车组列车，驶离北京南站，向着上海疾驶而去。这标志着京沪高铁正式开通运营，同时这也是我国第一条长距离高铁线路开始运营。年7月1日沪汉蓉快速客运通道全线开通动车组，起于上海虹桥站，途经南京、合肥、武汉、重庆等城市，终点成都东站。全长公里，设计速度~公里/小时，并不是严格意义上的高铁，但它是中国规划的“四纵四横”铁路骨干网中四条横向高速铁路之一。五年过去了，一纵一横两条高铁沿途城市的情况发生了哪些变化呢？下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线部分三四线城市，在高铁通车之后的人口变化图：数据已经清清楚楚的表明，两条高铁通车后，36个高铁节点三线城市26个出现人口流失，最多的湖北荆州市人口下降24万，占总人口约4%。人口流失城市绝大部分是那种经济落后，人口众多的农业县、农业市。只有两种城市避免了这种尴尬的出现，要么有自己的独立产业体系，可以吸纳就业，比如徐州。要么处于超大城市周边，充当睡城，比如廊坊。也就是说，在高铁通车后，我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而，因为高铁的出现，沿线的三四线低能级城市人口加速外流。曾经滞留和阻隔他们的是空间，但有了高铁之后，他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。03人口流失，同时也伴随着财富的流失。所有通高铁的三四线城市政府都希望，高铁的开通能够让高能级城市的投资流向自己，以拉动自己的经济。然而，真实的结果是——在高铁通车后，几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增速都能跑赢全省大盘。但是通车之后，反而低于平均数，跑输了全省大盘。我们的预期是，高铁修通后，沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。然而，5年的事实证明了——两条高铁通车后，核心城市的聚集效应愈发加强，三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。如果你很强，高铁会让你变得更强。如果你很弱，高铁会让你变得更弱。这就是，中国高铁时代的马太效应。房子呢，房价呢？试问全国哪个人口、财富流失城市，房价能稳定地增长？04米字型高铁开通对于河南18地市，甚至每一个县都是一道考题。对于郑州来说，无疑是一件好事。现在的全省一家独大的郑州，现在有了更多的底气来吸引外来人口，因为只有在郑州，才能满足一亿人收入和追求的共同需求。所以，对于郑州房产，这是一个大利好，而且是一个持续利好。源源不断地外来人口就是源源不断的客源，源源不断的财源。这一点毋庸置疑。对于其他城市呢？以半小时经济圈计算，郑州市周边几个主要城市和数个县城将拥有一定的睡城价值。比如开封、许昌、焦作、新乡以及下属长葛、原阳几个县。每天工作在郑州，下班坐高铁回家。或工作日在郑州，周末去下面休息。这种情况在郑州很少见，但是在南方，特别是长三角、珠三角现在已经慢慢形成趋势。尤其是在八纵八横线路上县级城市（因为班次多），年房价涨的都挺快。另外，国家也慢慢研发高铁人脸识别技术和高铁月票制度，明显要推动这种趋势。为什么要限定在半个小时内？因为一个人对于通勤时间忍受力是有一定的限度的，对于郑州来说单程一个小时是极限。高铁上半个小时，进站出站，公交换乘，怎么弄也得半个小时多了，所以对于每天通勤价值的城市，高铁时间应该限定在半个小时之内。所以，对于半小时高铁圈的城市县城，高铁的开通对于他们来说是一件好事，只不过可能兑现的时间会长一些。具有睡城价值需要满足两个条件。1、中心城市产业收入足够的高，能够吸引大量外来人口工作。2、中心城市的房价足够得高，让外来人无法在主城安家。很显然，对于这两个条件，郑州的发展只是“在路上”。05那么，对于其它通高铁的城市，尤其是人口输出大市，如南阳、周口等。坦率的说，我很悲观。本来已经人口流失严重的地区，对于这些产业水平差，收入不高的城市来说，高铁不仅不会为他们输血，反而变成了抽血的水泵。对于河南来说，最重要已经不是抽血不抽血的问题，而是抽出的血应该是流向省会，还是流向重庆、成都或者是南京、苏州的问题。为什么把郑州设为中心城市？因为中央和省里都明白，郑州再不牛逼，高铁一旦通车，河南的“血”就被吸到省外了。这些中小城市高铁开通的两年，房价会涨一点，尤其是高铁站周边，因为对于这些城市是一个“新东西”。当一切归于常态，五年左右，人们才会发现“高铁的可怕”。原来，出去打工的只是20-30岁的年轻人，现在只要不到60岁，大家都出去打工。人都是跟着产业走的，因为有产业才会有好的收入。人口都顺着高铁出去了，只有过年的时候才回家看看。过了几年，站住脚跟，甚至直接在省城买了房，把父母都接到省城去住，连过年看看的欲望就没有了。这或许就是那些高铁沿线三四线的宿命——高铁通了，老家死了。PS：觉得文章不错，请转发朋友圈支持，感谢。